10+ tiêu chí chọn mặt bằng quán cafe nhất định không được bỏ qua

---

Chọn mặt bằng quán cafe là bước đầu tiên và quan trọng nhất khi quyết định kinh doanh mô hình này. Một vị trí đẹp, thuận tiện giao thông, phù hợp với tệp khách hàng mục tiêu có thể quyết định đến 70% thành công của mô hình kinh doanh. Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ lưỡng và đánh giá đúng tiềm năng của mặt bằng là điều mà bất kỳ chủ quán nào cũng cần đặc biệt chú trọng.

1. Xác định mô hình kinh doanh trước khi chọn mặt bằng quán cafe

Trước khi tìm kiếm địa điểm, cần xác định rõ mô hình kinh doanh của quán cafe. Với quán cafe mang đi (take-away), vị trí lý tưởng là nơi có lưu lượng người qua lại cao, diện tích nhỏ và chi phí thuê hợp lý. Ngược lại, cafe sân vườn đòi hỏi không gian rộng rãi, thoáng đãng, yên tĩnh và có nhiều cây xanh để tạo cảm giác thư giãn cho khách.

Nếu hướng đến mô hình cafe văn phòng hoặc specialty coffee, nên chọn khu vực gần cao ốc, tòa nhà làm việc – nơi tập trung nhóm khách hàng có thu nhập ổn định và thói quen uống cafe hằng ngày. Việc xác định mô hình kinh doanh ngay từ đầu giúp khoanh vùng khu vực phù hợp, tối ưu chi phí và nâng cao hiệu quả đầu tư.

Xác định mô hình kinh doanh trước khi chọn mặt bằng quán cafe

2. 10 tiêu chí quan trọng khi chọn mặt bằng quán cafe

Để đảm bảo quán hoạt động hiệu quả và thu hút khách hàng ổn định, cần xem xét kỹ lưỡng nhiều yếu tố trước khi ký hợp đồng thuê. Dưới đây là 10 tiêu chí quan trọng khi chọn mặt bằng quán cafe mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng nên nắm rõ.

2.1 Vị trí địa lý thuận tiện

Vị trí địa lý thuận tiện là yếu tố tiên quyết khi lựa chọn mặt bằng mở quán cafe. Một địa điểm dễ tìm, nằm trên trục đường chính hoặc gần khu dân cư, văn phòng, trường học sẽ giúp quán tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn. 

Ngoài ra, cần đảm bảo khu vực có chỗ đỗ xe thuận tiện cho cả xe máy và ô tô, đặc biệt ở các thành phố lớn nơi vấn đề giao thông thường gây trở ngại. Vị trí thuận lợi không chỉ giúp tăng lượng khách tự nhiên mà còn góp phần xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp và thân thiện cho thương hiệu.

Vị trí địa lý thuận tiện

2.2 Lưu lượng người qua lại

Lưu lượng người qua lại cao là yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của quán cafe, đặc biệt với các mô hình take-away hoặc quán nhỏ phục vụ khách vãng lai. Khu vực có mật độ người di chuyển thường xuyên như gần ngã tư, bến xe buýt, tòa nhà văn phòng hoặc cổng trường học  luôn mang lại cơ hội tiếp cận khách hàng tự nhiên mà không cần tốn quá nhiều chi phí marketing.

Tại Hà Nội và TP.HCM, các tuyến phố như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Nguyễn Trãi, Cầu Giấy hay Xuân Thủy thường ghi nhận lưu lượng người qua lại rất cao, trung bình hàng chục nghìn lượt mỗi ngày (theo dữ liệu giao thông đô thị). Đây là những vị trí được các thương hiệu F&B lớn như Highland Coffee, Phúc Long hay Katinat ưu tiên mở cửa hàng.

Một vị trí có lưu lượng người qua lại cao giúp tăng khả năng nhận diện, rút ngắn thời gian đạt điểm hòa vốn và giảm rủi ro ế khách trong giai đoạn đầu kinh doanh. Tuy nhiên, chi phí thuê thường tỷ lệ thuận với mức độ sầm uất, vì vậy cần cân đối giữa mức giá thuê và khả năng khai thác doanh thu thực tế để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

>> Xem thêm: Quản lý quán Cafe là gì? Cách quản lý quán cà phê hiệu quả

2.3 Phù hợp với mô hình kinh doanh

Phù hợp với mô hình kinh doanh là tiêu chí giúp đảm bảo mặt bằng được khai thác tối đa công năng và mang lại hiệu quả doanh thu cao nhất. Mỗi mô hình quán cafe đòi hỏi loại mặt bằng khác nhau về diện tích, vị trí và đặc điểm không gian.

Ví dụ, cafe take-away cần nằm ở khu vực có mật độ người qua lại cao như gần ngã tư, tòa nhà văn phòng, trường học; chỉ cần diện tích nhỏ khoảng 20 - 30m² để tối ưu chi phí. Ngược lại, cafe sân vườn hay cafe acoustic đòi hỏi mặt bằng rộng rãi, thoáng mát, có không gian mở và yên tĩnh phù hợp với khu dân cư hoặc vùng ven trung tâm.

Đối với specialty coffee hoặc cafe văn phòng, nên chọn các tuyến đường gần cao ốc, trung tâm thương mại - nơi tập trung nhóm khách hàng có thu nhập ổn định và gu thưởng thức cà phê rõ ràng.

Phù hợp với mô hình kinh doanh

2.4 Diện tích và bố cục hợp lý

Diện tích và bố cục hợp lý là yếu tố quyết định đến sự thoải mái của khách hàng và hiệu suất hoạt động của nhân viên. Một quán cafe có không gian vừa đủ, được bố trí khoa học sẽ giúp tối ưu trải nghiệm, đồng thời giảm chi phí đầu tư và vận hành.

Với quán take-away, diện tích chỉ cần khoảng 20 - 30m² là đủ để đặt quầy pha chế và khu vực chờ đơn. Trong khi đó, quán cafe ngồi lại nên có diện tích từ 60 - 120m², đủ để bố trí khu vực ngồi riêng tư, quầy bar, khu bếp và nhà vệ sinh. Bố cục hợp lý cần đảm bảo luồng di chuyển thông thoáng, ánh sáng tự nhiên hài hòa và tầm nhìn thoáng mở ra mặt tiền.

2.5 Hệ thống điện nước và thông gió ổn định

Hệ thống điện, nước và thông gió ổn định là yếu tố kỹ thuật không thể bỏ qua khi chọn mặt bằng quán cafe. Quán cafe cần sử dụng nhiều thiết bị điện như máy pha, máy xay, tủ mát, điều hòa, vì vậy hệ thống điện phải đủ công suất và được lắp đặt an toàn, có cầu dao riêng cho từng khu vực.

Nguồn nước cần đảm bảo sạch, ổn định, có hệ thống thoát nước tốt để tránh ứ đọng hoặc tắc nghẽn vấn đề thường gặp ở những mặt bằng cải tạo từ nhà cũ. Ngoài ra, hệ thống thông gió và hút mùi cũng đóng vai trò quan trọng, giúp không gian luôn thoáng đãng và dễ chịu, đặc biệt với các quán nằm trong nhà phố hoặc tầng hầm.

Hệ thống điện nước và thông gió ổn định

2.6 Khả năng nhận diện thương hiệu

Khả năng nhận diện thương hiệu là yếu tố giúp quán cafe thu hút khách hàng ngay từ ánh nhìn đầu tiên. Một mặt bằng có mặt tiền rộng, tầm nhìn thoáng và nằm trên tuyến đường dễ quan sát sẽ giúp thương hiệu nổi bật hơn so với các đối thủ xung quanh. Đây là lý do nhiều thương hiệu lớn như The Coffee House, Highlands hay Katinat luôn ưu tiên chọn vị trí góc phố hoặc ngã ba - nơi có khả năng xuất hiện trong tầm mắt người qua đường nhiều nhất.

Ngoài yếu tố vị trí, mặt bằng cần thuận lợi cho việc thiết kế biển hiệu, ánh sáng và không gian trưng bày. Một bảng hiệu rõ ràng, màu sắc nhận diện đồng nhất và có thể nhìn thấy từ xa sẽ giúp khách hàng dễ ghi nhớ thương hiệu hơn.

>> Xem thêm: Cách quản lý nhân viên quán cafe hiệu quả và khoa học nhất hiện nay

2.7 Giá thuê và chi phí vận hành

Giá thuê và chi phí vận hành là yếu tố then chốt quyết định khả năng duy trì hoạt động của quán cafe trong dài hạn. Mức giá thuê cần được cân đối với quy mô kinh doanh và doanh thu dự kiến để đảm bảo lợi nhuận ổn định. Thông thường, chi phí thuê mặt bằng chỉ nên chiếm từ 20 - 25% tổng doanh thu hàng tháng. Nếu vượt quá ngưỡng này, quán rất dễ gặp áp lực tài chính, đặc biệt trong giai đoạn đầu khi lượng khách chưa ổn định.

Bên cạnh tiền thuê, cần tính thêm các khoản chi phí vận hành khác như điện, nước, nhân sự, bảo trì, an ninh và thuế. Ở các khu trung tâm lớn như Hà Nội hay TP.HCM, chi phí thuê mặt bằng cho quán cafe diện tích khoảng 100m² dao động từ 50- 150 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và lưu lượng người qua lại. Việc lập kế hoạch tài chính chi tiết, dự trù ít nhất 6 tháng chi phí vận hành sẽ giúp đảm bảo quán hoạt động ổn định và hạn chế rủi ro thua lỗ ban đầu.

Giá thuê và chi phí vận hành

2.8 Môi trường xung quanh và đối thủ cạnh tranh

Môi trường xung quanh và đối thủ cạnh tranh là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút và giữ chân khách hàng. Một khu vực có nhiều văn phòng, trường học, khu dân cư hoặc điểm du lịch thường mang lại lượng khách ổn định hơn. Theo khảo sát của Cafebiz (2024), các quán cafe nằm trong bán kính dưới 300m từ khu văn phòng hoặc trường đại học có doanh thu trung bình cao hơn 30–40% so với những khu vực ít người qua lại.

Tuy nhiên, cũng cần đánh giá kỹ mức độ cạnh tranh. Nếu khu vực đã có quá nhiều quán cafe cùng phân khúc, cần tạo sự khác biệt rõ ràng về không gian, sản phẩm hoặc dịch vụ. Ngược lại, một vị trí có ít đối thủ nhưng phù hợp với tệp khách hàng mục tiêu có thể mang lại lợi thế lâu dài.

2.9 Tình trạng pháp lý rõ ràng

Tình trạng pháp lý rõ ràng là yếu tố nền tảng giúp hoạt động kinh doanh quán cafe diễn ra ổn định và tránh rủi ro. Trước khi ký hợp đồng thuê, cần kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, và đảm bảo bên cho thuê có quyền hợp pháp đối với mặt bằng. Việc thuê lại qua trung gian hoặc nhà chưa có giấy phép hoàn chỉnh dễ dẫn đến tranh chấp hoặc buộc phải ngừng kinh doanh giữa chừng.

Ngoài ra, hợp đồng thuê nên nêu rõ thời hạn thuê, mức tăng giá định kỳ, điều khoản chấm dứt sớm, và trách nhiệm sửa chữa - cải tạo mặt bằng. Theo lời khuyên từ các chuyên gia trong lĩnh vực F&B, việc thuê mặt bằng có pháp lý minh bạch không chỉ giúp chủ quán yên tâm đầu tư lâu dài mà còn thuận lợi khi xin giấy phép kinh doanh và an toàn vệ sinh thực phẩm.

Tình trạng pháp lý rõ ràng

2.10 Tiềm năng phát triển lâu dài

Tiềm năng phát triển lâu dài là tiêu chí quan trọng giúp đảm bảo quán cafe hoạt động bền vững thay vì chỉ thu hút khách trong ngắn hạn. Khi lựa chọn mặt bằng, cần xem xét quy hoạch đô thị, kế hoạch mở rộng hạ tầng giao thông hoặc sự phát triển của khu dân cư xung quanh. Một vị trí có tiềm năng tăng trưởng dân số, nhiều dự án thương mại - văn phòng mới thường kéo theo nhu cầu sử dụng dịch vụ cafe ngày càng lớn.

Ngoài yếu tố vị trí, cần đánh giá khả năng mở rộng quy mô trong tương lai như thuê thêm diện tích lân cận hoặc nâng cấp không gian quán. Những địa điểm có tiềm năng phát triển dài hạn không chỉ giúp tối ưu chi phí đầu tư ban đầu mà còn tạo điều kiện xây dựng thương hiệu ổn định và sinh lời bền vững.

3. Những sai lầm thường gặp khi chọn mặt bằng quán cafe

Việc chọn mặt bằng là bước quan trọng quyết định sự thành công của một quán cafe, tuy nhiên không ít người lại mắc sai lầm ngay từ giai đoạn này. Nhiều quán dù có đồ uống ngon, không gian đẹp nhưng vẫn phải đóng cửa sớm chỉ vì chọn sai vị trí hoặc hợp đồng thuê không rõ ràng.

• Chọn mặt bằng chỉ vì giá rẻ: Nhiều chủ quán ưu tiên chi phí thuê thấp mà bỏ qua yếu tố vị trí, dẫn đến việc quán vắng khách, doanh thu không đủ bù chi phí. Một mặt bằng giá rẻ nhưng nằm trong hẻm sâu hoặc khu dân cư thưa thớt thường khó duy trì lượng khách ổn định.
• Không khảo sát lưu lượng người qua lại: Một sai lầm phổ biến khác là chỉ nhìn vào vẻ ngoài của khu vực mà không khảo sát lượng người qua lại vào các khung giờ khác nhau. Nhiều quán chọn địa điểm đông người buổi sáng nhưng vắng khách buổi tối, dẫn đến doanh thu không đồng đều.
• Thiếu hợp đồng rõ ràng và kiểm tra pháp lý: Không ít trường hợp chủ quán bị buộc dừng kinh doanh do thuê mặt bằng không có giấy tờ hợp pháp. Việc không kiểm tra quyền sở hữu hoặc bỏ qua điều khoản trong hợp đồng dễ gây rủi ro tranh chấp và thiệt hại tài chính.
• Không xác định đúng mô hình kinh doanh: Chọn mặt bằng không phù hợp với mô hình kinh doanh khiến chi phí đầu tư đội lên và không khai thác được tối đa tiềm năng. Ví dụ, mô hình cafe sân vườn nhưng chọn khu trung tâm nhỏ hẹp hoặc cafe mang đi lại thuê diện tích quá lớn đều dẫn đến lãng phí.
• Bỏ qua yếu tố môi trường và đối thủ cạnh tranh: Không phân tích đối thủ trong khu vực khiến quán dễ “lọt thỏm” giữa hàng loạt thương hiệu tương tự. Đồng thời, môi trường xung quanh ồn ào, ô nhiễm hoặc thiếu chỗ đậu xe cũng khiến khách hàng ngần ngại quay lại.

Nhận diện và tránh những sai lầm này giúp việc chọn mặt bằng trở nên hiệu quả hơn, tối ưu chi phí đầu tư và tăng khả năng thành công khi kinh doanh quán cafe.

Trên đây là 10+ tiêu chí chọn mặt bằng quán cafe quan trọng mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng thuê. Một vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, chi phí hợp lý và tiềm năng phát triển lâu dài sẽ giúp quán cafe nhanh chóng thu hút khách hàng và duy trì doanh thu ổn định. Lựa chọn đúng mặt bằng không chỉ là bước khởi đầu vững chắc mà còn là nền tảng để xây dựng thương hiệu cafe phát triển bền vững trên thị trường cạnh tranh hiện nay.

Nếu anh/chị là chủ kinh doanh quán cafe, việc chọn đúng mặt bằng chỉ là bước khởi đầu, để vận hành hiệu quả và quản lý doanh thu minh bạch, anh chị nên sử dụng phần mềm quản lý quán cafe POS365. Giải pháp này giúp kiểm soát đơn hàng, quản lý tồn kho, theo dõi doanh số theo thời gian thực và giảm thiểu sai sót trong quá trình phục vụ, mang lại hiệu quả vận hành tối đa cho quán.

>> Tham khảo ngay Phần mềm quản lý quán cafe tốt nhất hiện nay!