Xác định rõ định hướng trước khi tìm mặt bằng
Bạn không nên vội vàng đi tìm mặt bằng khi chưa có một bản kế hoạch kinh doanh rõ ràng. Việc xác định chính xác bạn bán cho ai và ngân sách đang có bao nhiêu sẽ giúp khoanh vùng khu vực thuê phù hợp, tránh mất thời gian vào những vị trí không hiệu quả.
Tính toán ngân sách thuê mặt bằng
Chi phí thuê mặt bằng cần được kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu. Thông thường, bạn nên giới hạn tiền thuê không vượt quá một tỷ lệ an toàn trong tổng vốn đầu tư để tránh áp lực tài chính trong giai đoạn đầu kinh doanh chưa ổn định.
Ngoài ra, cần làm rõ hình thức thanh toán với chủ nhà:
- Trả theo tháng để linh hoạt dòng tiền
- Hoặc đóng trước 6 tháng - 1 năm kèm tiền cọc
Việc “đóng một cục” quá lớn có thể khiến dòng tiền bị dồn áp lực, ảnh hưởng trực tiếp đến vận hành.
Xác định rõ định hướng trước khi tìm mặt bằng
Xác định khách hàng mục tiêu & mô hình kinh doanh
Mỗi mô hình kinh doanh sẽ phù hợp với một vị trí khác nhau, gắn chặt với chân dung khách hàng:
- Nếu hướng đến sinh viên: ưu tiên khu vực gần trường học, ký túc xá, nơi có lưu lượng người qua lại cao và chi phí thuê hợp lý.
- Nếu nhắm đến dân văn phòng: nên chọn khu vực trung tâm, gần tòa nhà, văn phòng hoặc khu thương mại.
Việc xác định đúng tệp khách hàng ngay từ đầu sẽ giúp bạn chọn mặt bằng “đúng chỗ - đúng người”, tối ưu doanh thu ngay từ giai đoạn khai trương.
Các tiêu chí "vàng" để đánh giá một mặt bằng mở quán cafe tốt
Nắm vững các bước khảo sát mặt bằng kết hợp dùng các yếu tố kỹ thuật và thương mại sau đây để chấm điểm mặt bằng xem nó có xứng đáng để bạn xuống tiền hay không.
Giao thông thuận tiện và có bãi đỗ xe
Tại Việt Nam, bãi đỗ xe quyết định đến 50% khả năng khách hàng có quay lại quán hay không. Nếu mặt bằng không có chỗ để xe máy hoặc ô tô an toàn, bạn bắt buộc phải tìm được một bãi giữ xe lân cận. Khách hàng sẽ rất ngại việc phải loay hoay tìm chỗ gửi xe hoặc phải đi bộ một quãng đường dài dưới thời tiết nắng nóng chỉ để uống cafe.
Tầm nhìn và diện tích không gian
Mặt bằng tốt phải có tầm nhìn thoáng đãng, không bị cây to hay trạm điện che khuất, dễ dàng nhận diện biển hiệu từ xa. Diện tích không gian cũng phải đáp ứng được mô hình bạn hướng tới. Một quán cafe sân vườn đòi hỏi diện tích bề ngang rộng và độ sâu sâu, trong khi mô hình take-away chỉ cần một mặt bằng nhỏ 10 - 15m2 nhưng tiếp cận ngay sát mép đường.
Các tiêu chí "vàng" để đánh giá một mặt bằng mở quán cafe tốt
Đánh giá mật độ đối thủ cạnh tranh
Hãy dành thời gian đứng quan sát lưu lượng người qua lại vào các khung giờ cao điểm sáng, trưa, tối. Đồng thời khảo sát xem xung quanh đó đã có bao nhiêu quán cafe và mô hình của họ là gì. Nếu khu vực đó đã có quá nhiều thương hiệu lớn và bão hòa, việc chen chân vào sẽ khiến bạn mất rất nhiều chi phí marketing giai đoạn đầu để giành lại thị phần từ tay đối thủ.
Kinh nghiệm "xương máu" khi ký hợp đồng thuê mặt bằng
Đàm phán hợp đồng là bước cực kỳ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người đi thuê và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có về sau.
Thỏa thuận thời hạn thuê và biên độ tăng giá
Ngành F&B thường cần từ 1 đến 2 năm mới có thể thu hồi vốn và bắt đầu sinh lời, do đó hợp đồng thuê nên kéo dài từ 3 - 5 năm. Điểm cốt lõi là bạn phải chốt chặt tỷ lệ trượt giá (tăng giá) hàng năm trong hợp đồng, thường không nên vượt quá 5 - 10%, để tránh bị chủ nhà ép giá đột ngột khi quán vừa làm ăn có khách.
Xác minh tính pháp lý của chủ cho thuê
Đừng quên yêu cầu xem sổ đỏ gốc và giấy tờ tùy thân của người đứng tên cho thuê để xác minh quyền sở hữu chính chủ. Cần chắc chắn rằng mặt bằng không nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, không bị tranh chấp hoặc đang bị thế chấp ngân hàng có nguy cơ siết nợ bất kỳ lúc nào.
Kinh nghiệm "xương máu" khi ký hợp đồng thuê mặt bằng
Quy định về sửa chữa và hoàn trả
Bạn phải làm rõ trong hợp đồng về quyền hạn đập phá, sửa chữa không gian quán. Một mẹo nhỏ để cắt giảm chi phí setup quán cafe là khéo léo đàm phán xin miễn phí tiền thuê từ 15 - 30 ngày đầu tiên để có đủ thời gian thi công, trang trí không gian. Đồng thời, thống nhất rõ ràng tình trạng hoàn trả mặt bằng khi kết thúc hợp đồng (có cần hoàn trả nguyên trạng hay không) để tránh tranh cãi về việc giữ tiền cọc.
5 Vị trí "đại kỵ" tuyệt đối không nên thuê làm quán cafe
Có những mặt bằng dù giá rất rẻ nhưng nếu cố chấp thuê sẽ khiến quán rơi vào thế khó, làm giảm tỷ lệ chuyển đổi khách vãng lai và rất khó thu hồi vốn.
Vỉa hè chật chội, không có chỗ để xe
Một trong những “điểm trừ chí mạng” đối với mô hình quán cafe, đặc biệt tại khu vực đô thị đông đúc nơi khách hàng chủ yếu di chuyển bằng xe máy. Thói quen phổ biến là khách sẽ ưu tiên những quán có chỗ dừng đỗ thuận tiện, dễ quan sát và không mất thời gian gửi xe.
Khi vỉa hè quá hẹp hoặc không có khu vực giữ xe riêng, việc dừng lại trước quán trở nên khó khăn. Khách có thể phải loay hoay tìm chỗ đỗ tạm, dắt xe đi xa hoặc thậm chí đối mặt với nguy cơ bị nhắc nhở, xử phạt. Những bất tiện nhỏ này tạo cảm giác “phiền phức ngay từ đầu”, khiến trải nghiệm khách hàng bị ảnh hưởng trước cả khi họ bước vào quán.
Nằm sâu trong ngõ cụt
Mặt bằng trong ngõ sâu hoặc hẻm cụt thường gặp hạn chế lớn về khả năng nhận diện thương hiệu. Lượng khách vãng lai gần như bằng không do quán không nằm trên trục di chuyển chính, đồng thời tầm nhìn từ ngoài đường lớn cũng rất hạn chế, khiến việc thu hút sự chú ý trở nên khó khăn.
Trong trường hợp không có một concept thật sự nổi bật hoặc trải nghiệm không gian đủ “độc lạ” để tạo điểm nhấn, việc kinh doanh sẽ phụ thuộc gần như hoàn toàn vào marketing. Chủ quán buộc phải đầu tư mạnh vào quảng cáo online, mạng xã hội hoặc các chiến dịch kéo traffic từ bên ngoài vào ngõ, kéo theo chi phí vận hành tăng đáng kể.
5 Vị trí "đại kỵ" tuyệt đối không nên thuê làm quán cafe
Mặt đường một chiều khó quay đầu
Những tuyến đường một chiều thường gây bất lợi trong việc thu hút khách vãng lai cho quán cafe. Dù quán có vị trí khá đẹp, nhưng nếu nằm trên trục đường khó quay đầu hoặc phải di chuyển vòng xa, khách hàng sẽ dễ bỏ lỡ cơ hội ghé vào.
Tâm lý phổ biến của người đi đường là ưu tiên sự thuận tiện. Khi lỡ đi qua quán, rất ít người sẵn sàng chạy thêm một đoạn dài chỉ để quay lại, đặc biệt trong bối cảnh giao thông đông đúc hoặc thời gian di chuyển gấp rút.
Khu vực thường xuyên ùn tắc giao thông
Những tuyến đường hay kẹt xe thường tạo ra môi trường ồn ào với tiếng còi xe liên tục, khói bụi dày đặc và dòng phương tiện di chuyển chậm kéo dài. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm của khách hàng - yếu tố cốt lõi của một quán cafe vốn hướng đến sự thư giãn và thoải mái.
Không gian bên ngoài quán càng bị “nhiễu” bởi tiếng ồn và bụi bẩn, khách càng khó có cảm giác dễ chịu khi dừng chân. Thậm chí, nhiều người sẽ có xu hướng ngại bước vào những khu vực đông đúc, thay vào đó chọn những quán nằm ở vị trí yên tĩnh hơn, dễ tiếp cận hơn.
Mặt đường giao lộ lớn
Mặt tiền tại các ngã tư lớn thường tạo cảm giác “đắc địa” nhờ khả năng nhận diện cao và lượng phương tiện qua lại đông. Tuy nhiên, không phải vị trí giao lộ nào cũng phù hợp để mở quán cafe phục vụ khách tại chỗ. Khi nằm ở khu vực xe di chuyển với tốc độ cao hoặc gần khúc cua gấp, việc dừng xe trở nên khó khăn và tiềm ẩn rủi ro an toàn. Khách hàng thường không có đủ thời gian hoặc không gian để tấp vào lề một cách thuận tiện, dẫn đến việc bỏ qua quán dù đã nhìn thấy.
Tìm được một mặt bằng đẹp và đông khách không chỉ phụ thuộc vào vị trí “ngon” hay giá thuê hợp lý, mà còn nằm ở khả năng đánh giá đúng tiềm năng kinh doanh ngay từ đầu. Một lựa chọn sai có thể khiến quán rơi vào vòng xoáy chi phí cao, khách ít và khó xoay dòng tiền trong giai đoạn quan trọng nhất. Khi hiểu rõ khách hàng mục tiêu, mô hình kinh doanh và những yếu tố rủi ro về vị trí, bạn sẽ dễ dàng đưa ra quyết định chính xác hơn, tránh được các “bẫy mặt bằng” tưởng chừng hấp dẫn nhưng lại kém hiệu quả. Đầu tư thời gian khảo sát mặt bằng kỹ lưỡng, kết hợp với việc triển khai các nền tảng phần mềm quản lý quán cafe chuyên nghiệp ngay từ đầu chính là bước nền quan trọng để xây dựng mô hình kinh doanh ổn định và phát triển lâu dài.
